叶金福：叫停“断电式”催交物业费是一种纠偏

　　作者：叶金福 稿源：时评界 编辑：洪小兵

　　7月13日，北京市住建委和北京市市场监督管理局联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，自印发之日起正式施行。新版《北京市物业服务合同》提到，物业公司可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。(7月14日《劳动午报》)

　　在我们的实际生活中，小区业主和物业之间因“交不交物业费”而引发的矛盾和纠纷时有发生。对于业主来说，之所以不想交物业费，其理由就是物业管理服务不到位，比如楼道卫生打扫不及时、小区环境不优美、车位设置不合理、广告收入不公示等;而对于物业而言，之所以断电、断水、断气，目的就是通过这种“无奈办法”逼迫业主乖乖地交了物业费。虽然双方“各执一词”，但笔者以为，“催交物业费”不能脱离“法治”轨道。

　　《民法典》第944条和《物业管理条例》第64条明确规定，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。此次，新版《北京市物业服务合同》再次叫停“断电式”催交物业费。可见，“催交物业费”也需合理、合规、合法。

　　据报道，此前辽宁抚顺市新抚区一小区物业采取“断梯”的方式“惩罚”拒交物业费的业主，这其实就是断电、断水、断气的翻版。很显然，“断电式”催交物业费的这种野蛮行为不是解决问题的“正解”。

　　以“断梯”为例。一方面，从物权的角度来看，业主对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权，该权利是排他性的，任何人不得限制其对房屋及其附属设施的占有和使用。而电梯作为住宅的一部分，小区所有业主均对其享有使用权，如果物业公司擅自以“断梯”的方式来逼迫业主交纳物业费，则会破坏业主的基本生活条件，涉嫌侵权。另一方面，从法律的角度来看，无论是《民法典》，还是《物业管理条例》，都明晰业主和物业双方各自的法律责任和法律边界，如果物业擅自采取“断梯”的做法，显然又涉嫌违法。

　　因此，笔者以为，此次北京叫停“断电式”催交物业费，无疑是一种必要纠偏。笔者以为，催交物业费还需从“法理情”入手。一方面，执法部门应加大普法宣传和教育的力度，让业主和物业服务人都能学会“依法维权”，避免一方“不交物业费”，另一方就“断电”“断水”“断气”“断梯”。另一方面，物业应从“理”和“情”上入手，通过提升服务质量和水平赢得业主的满意和好评，从而让业主动之以情，晓之以理，自觉做到按时交纳物业费。如此，业主和物业之间才能“美美与共”，和谐相处。