“天价”物业费被叫停是一堂法制教育课

　　作者：维扬书生  稿源：时评界  编辑：洪小兵

　　在南京市亚东城小区，物业费是按照每月每平方米1.25元交的。为了整治群租房，2014年8月30日，小区的东区业主委员会召开业主大会，针对群租房作出补充规定，要求群租房按每月每平方米30元交纳物业费。近日，南京市栖霞区人民法院对此案作出判决，驳回物业公司的诉求。（12月9日《现代快报》）

　　南京市亚东城小区业主大会表决对群租房收“天价”物业费被当地法院叫停，是一堂生动的法制教育课。

　　亚东城东区共有2040户业主，涉及“群租”的有40户。业主老刘自2012年起将房子租给小孙，随后房子又被小孙改成群租房，而小孙却一直按照1.25元这个标准来交物业费。老刘的房屋原本是3个房间，小孙将客厅隔成2个房间，厨房改造成住房，现在共有6个房间对外出租，房屋内共安装了6个电表。为了整治群租房，小区业主委员会召开业主大会，要求群租房按每月每平方米30元交纳物业费。

　　站在大多数业主的角度看，业主大会表决通过的“天价”物业费合情合理。因为业主或像小孙那样的二房东将房屋作为群租房对外出租，客观上存在着很大的安全隐患，也增加了公共设施的损耗和物业的管理负担，对相邻业主的正常生活也产生了极大影响，但是合情合理的不一定都合法。

　　从法律上说，由物业管理区域内业主代表组成的业主委员会，代表的是全体业主利益，是向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织，业主大会所作出的决议是否合法有效需满足以下要求：第一，业主大会或者业主委员会是依法成立的，决议的主体合法。第二，作出决议在其职权范围内，即程序合法，业主委员会对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。第三，业主大会或者业主委员会应该严格依据《物权法》及《物业管理条例》作出决议，严格按照法律法规的规定。但是，业主委员会或业主大会作出的决定不得损害业主公共利益，也不得以维护公共利益为由，侵犯个体合法权益。

　　一句话，业主大会的决议不得违反现行的法律、法规和政策。《物业管理条例》（国务院令第504号）第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”该案中，物业公司要求按照30元/平方米/月标准交纳的费用中，物业公司作为收入的1.25元/平方米/月，属于物业服务合同中的物业服务费，超出部分28.75元/平方米/月，实际上是业主大会决议收取的，该费用实际属于全体业主所有，不应属于物业服务费范畴。业主大会决议收取少部分业主公共服务费，在业主并非自愿的情况下，实质上是对他们不动产财产处分权的限制，并增加了该部分业主不动产财务负担。因此，对群租户业主收取公共服务费的规定，没有法律依据，属于无效条款。

　　在推进依法治国的背景下，南京市栖霞区人民法院的这一判决在司法实践中无疑具有其标杆意义。