许卫兵：现房销售应试点推行

　　作者：许卫兵 稿源：时评界 编辑：洪小兵

　　据媒体报道，近日，福州市永泰县自然资源和规划局公告显示，该县决定出让一幅国有建设用地，要求该宗地按现房销售实施。公告要求，该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。(7月20日和讯网)

　　永泰县推出现房销售，让人眼睛一亮，多年以来，商品房预售制似乎成为房地产开发建设的铁律，绝大多数房产企业实行商品房预售。如今，永泰县将出让土地与现房销售挂钩，让人眼睛一亮，现房销售优越性在哪?

　　推行现房销售能够筛选优质房企。房地产开发是烧钱项目，资金量巨大，动辙涉及十亿元资金。现金流是衡量企业优劣的一个标准，如果企业现金流少或者无钱周转，事必影响产品项目正常运行。预售制下，有的房企只要完成主体建设3层以上，即可申请房产预售证，开始预售房屋，大量购房资金进入监管资金账户。此时，房企仅完成工程项目建设总量的30%左右，后期70%建设工程可以申请领取预售资金来保障。而现房销售则不则，其要求开发商100%完成建设工程后，才能进行销售，这意味着，开发商必需用自有资金完成全部房地产工程建设。而不是如此预售制那样，在后期近大半工程建设中，使用购房者购房款进行建设。因此，从拥有资金来看，保证现房销售房企优于房屋预售房企。

　　推行现房销售能有效防范期房预售风险。期房预售风险在于：楼盘开发项目会因资金不足停工、延期交付甚至烂尾。期房预售制下，购房者购房款打入监管资金账户，开发商根据在建工程进度，向主管部门申请监管资金用于工程建设。有的开发商利用监管“漏洞”，虚报工程进度，超额领取监管资金，挪用于其他楼盘开发建设。一旦领取监管资金过度，监管账户剩余资金不能覆盖楼盘建设工程时，楼盘建设随时会停工，导致延期交付、烂尾。前不久。由于国家房地产“三条红线”政策调整，一些头部房企资金链断裂，旗下位于全国各地几百个在建工程大面积停工，面临烂尾风险。其中原因之一是，本该专款专用的监管资金，被开发商大量挪用至其他楼盘建设，当一个楼盘出现资金不足情况时，资金问题会传导到其他楼盘，产生连锁反应，导致其他楼盘面临停工风险。如果风险外溢，波及金融产业，将影响全国经济发展秩序，同时，由于无法按期交楼，损害购房者利益，引发社会管理不安。

　　当前，全国有不少楼盘期房建设销售时，有的在建工程无法如期交付，可能会烂尾，不少购房者谨慎购房，对期房望而却步，持观望态度。一些房企即便取得房屋预售证，对外销售房屋，成交量也低迷，影响了资金回笼。因此，如何打消购房者顾虑，防止购房者上百万元的购房款打水漂，实施现房销售是个有益的尝试。

　　如今，永泰县在出让土地时，对房企提出现房销售要求，这提醒相关部门，开展现房销售可以先行试点，不断总结经验，进而举一反三，全面推广。不管如何，让人们居有定所，是保障民生的重要内容，推行现房销售，确保楼盘按时交付，民众利益才能得到有效呵护。