丁家发：小区公共收益不该是笔“糊涂账”

　　作者：丁家发 稿源：时评界 编辑：洪小兵

　　小区开放区域建造停车场收取停车费，但是收费主体和费用去向不明;物业投放电梯广告，不但从未征求过业主意见，更别提把广告的收入分给业主了——小区公共部分使用和收益明细去哪儿了?相关案例时有发生，不乏小区业主委员会和物业公司为此对簿公堂。(10月12日《北京青年报》)

　　小区的公共收益，依法应当归全体业主所有。然而，这笔钱常常被物业公司当成自己的“小金库”，被其擅自占用和处置了。殊不知，物业如此做法，严重侵犯了广大业主的合法利益。笔者认为，小区公共收益不该笔“糊涂账”，这笔钱本该属于广大业主的钱，不能成物业的“小金库”，政府部门应当采取措施加以监管，让广大业主当家做主，用好这笔钱。

　　根据《民法典》相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，小区内配套会所、物业管理用房、地下人防设施、电梯等等，都属于业主共有。物业利用公共场所出租、广告位收取广告费、设置停车场收取停车费等公共收益，除去合理成本外，属于全体业主共有。

　　然而，一些物业无视业主利益，把配套会所对外出租;小区公共停车场收取停车费;投放电梯广告收取广告费等等公共收益，统统当作物业自己的“小金库”，想怎么样用就怎么用，或中饱私囊，最终成为一笔“糊涂账”，而广大业主对此根本就不知情。《民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《物业管理条例》第十一条也明确，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。因此，小区公共收益应当由业主参与管理和处置，物业擅自占有和使用小区公共收益，侵犯了广大业主的合法利益。

　　小区公共收益如何处置，必须由业主做主。政府有关部门应当肩负起职责，采取行之有效的监管措施来保障业主的合法利益。比如，敦促物业开设小区公共收益专门账号，实行专款专用，物业无权占有和擅自动用，必须由参与管理的业主委员会依法依规作出处置决定后，物业才能协助使用这笔公共收益，并做到账目收支清清楚楚，让这笔公共收益怎么花，由业主自己说了算。对物业弄虚作假、擅自使用甚至侵吞公共收益等不法行为，予以行政和经济上严厉制裁，情节严重或屡教不改的，则“亮红牌”吊销物业资质。通过严管和制约，物业才会依法为广大业主服务，规规矩矩地协助管理和使用小区公共收益。

　　同时，也应当考虑到，物业失去了小区公共收益自主支配的权利，其利用小区公共场所和设施合理“创收”的动力和积极性将受影响。对此，小区业主委员会可以研究在除去合理成本外，再给予物业一定比例的管理费或奖励，以激励物业利用小区公共场所和设施多“创收”，多为广大业主谋取福利，从而实现双赢。